Pri stanovení ceny sa vychádza z porovnateľných obchodov: podobná lokalita, výmera, stav a typ domu. Čím viac porovnaní je k dispozícii, tým je odhad presnejší.
V Bratislave to funguje dobre pri typových bytoch a horšie pri atypických nehnuteľnostiach, kde môže byť porovnaní veľmi málo.
Prečo priemerná cena za meter klame
Priemer za mestskú časť spája garsónky s veľkometrážnymi bytmi, pôvodný stav s rekonštrukciou a prízemie s podkrovím. Výsledné číslo neplatí prakticky pre nikoho.
- Menšie byty mávajú vyššiu cenu za meter než veľké.
- Poschodie, výťah a orientácia menia cenu pri rovnakej výmere.
- Stav domu a fond opráv kupujúci započítava do svojej ponuky.
Čo cenu zvyšuje a čo znižuje
| Zvyšuje | Znižuje |
|---|---|
| Rekonštrukcia mladšia ako 5 rokov | Pôvodné rozvody a jadro |
| Výhľad, balkón alebo terasa | Hluk z hlavnej cesty |
| Zateplený dom s výťahom | Vysoké nedoplatky a nízky fond opráv |
| Parkovacie miesto k nehnuteľnosti | Ťarcha alebo nevysporiadané podiely |
Trhový odhad verzus znalecký posudok
Trhový odhad hovorí, za koľko je reálne možné nehnuteľnosť predať. Znalecký posudok je úradný dokument s vlastnou metodikou, ktorý požaduje banka pri hypotéke alebo súd v konaní.
Obe čísla sa môžu líšiť a nejde o chybu – majú odlišný účel.
Ako sa cena overuje v praxi
- Porovnanie s uzavretými obchodmi v rovnakej lokalite a segmente.
- Sledovanie reakcie trhu v prvých dvoch týždňoch inzercie.
- Vyhodnotenie počtu obhliadok a spätnej väzby od záujemcov.
Bezpečnosť: Ak po dvoch týždňoch nechodia obhliadky, problém je takmer vždy v cene alebo v prezentácii.