Nehnuteľnosť má na trhu najväčšiu pozornosť v prvých dvoch až troch týždňoch. Ak v tom čase nie je pripravená, prichádzate o najsilnejšiu vlnu záujmu a ďalej sa už len zľavňuje.
Nasledujúci postup je poradie krokov, ktoré sa v praxi osvedčilo. Nie je to návod na rekonštrukciu – väčšina bodov stojí málo alebo nič.
1. Skontrolujte právny stav
Začnite listom vlastníctva. Overte, či sedia vlastnícke podiely, či nie je zapísaná ťarcha, vecné bremeno alebo poznámka a či skutkový stav zodpovedá zápisu.
- Aktuálny list vlastníctva a snímka z katastrálnej mapy.
- Nadobúdací titul: kúpna zmluva, darovacia zmluva alebo osvedčenie o dedičstve.
- Pri byte: potvrdenie správcu o nedoplatkoch a výška fondu opráv.
- Pri dome: kolaudačné rozhodnutie, geometrický plán, doklady o prípojkách.
Bezpečnosť: Nezapísaná prístavba alebo neaktuálny geometrický plán vedia obchod zastaviť aj po podpise rezervácie.
2. Vyriešte drobné chyby, nie veľké rekonštrukcie
Kupujúci si všíma detaily, z ktorých usudzuje na celkovú starostlivosť: kvapkajúci kohútik, poškodené silikóny, nefunkčné svetlo, škrabance na dverách.
Veľká rekonštrukcia pred predajom sa naopak vracia len zriedka – kupujúci si spravidla chce upraviť byt podľa seba.
- Opravte to, čo je viditeľné a lacné.
- Zjednoťte svetelné zdroje, aby priestor pôsobil rovnomerne.
- Vyčistite okná – zásadne to mení fotografie aj dojem z obhliadky.
3. Odosobnite priestor
Cieľom je, aby si záujemca vedel predstaviť svoje bývanie, nie to vaše. Osobné fotografie, plné police a nábytok navyše priestor opticky zmenšujú.
- Odložte osobné veci a magnetky, uvoľnite pracovné dosky.
- Vypracte aspoň časť skríň – naznačuje to dostatok úložného priestoru.
- Zbavte sa pachov: vyvetrajte, textílie vyperte, riešte zdroj, nie parfum.
4. Nastavte cenu podľa reality trhu
Ponukové ceny na portáloch ukazujú predstavy predávajúcich, nie uzavreté obchody. Rozdiel medzi nimi býva podstatný a práve on rozhoduje o tom, či sa byt predá alebo bude „viset“ na trhu.
| Nastavenie ceny | Typický priebeh |
|---|---|
| Mierne pod trhom | Rýchly záujem, možná súťaž viacerých záujemcov. |
| Na úrovni trhu | Stabilný záujem, predaj v očakávanom čase. |
| Výrazne nad trhom | Málo obhliadok, postupné zľavy, dlhší čas na trhu. |
Bezpečnosť: Cena, ktorá sa opakovane zľavňuje, signalizuje kupujúcim problém aj vtedy, keď nehnuteľnosť žiadny nemá.
5. Pripravte prezentáciu
Fotografie robte za denného svetla, po upratovaní a z rohov miestností. Pôdorys je pri byte často to, čo rozhoduje o kliknutí.
- Fotografujte na šírku, z výšky približne 150 cm.
- Doplňte pôdorys s výmerami jednotlivých miestností.
- Text inzerátu píšte konkrétne: čo je zrekonštruované a kedy.